29 затерянных клондайков

Подмосковье можно назвать вторым по инвестиционной привлекательности регионом после Москвы. Именно на «малую родину» устремляются самые активные инвесторы после того, как исчерпают ресурс в столице.

Особой популярностью в Подмосковье пользуются проекты логистических и индустриальных парков. Промышленность и транспорт — те отрасли, которые положительно влияют на рост валового регионального продукта в регионе, о чем можно судить по ежегодным отчетам министерства экономики Московской области.

В свою очередь, инвесторы и девелоперы складов, заводов и индустриальных парков постоянно находятся в активном поиске площадок для объектов.

Сектор складской и индустриальной недвижимости еще не насыщен. Спрос на площади в промышленных и складских зданиях превышает предложение. По данным Colliers International, спрос на складские помещения классов А и В оценивается в 1,4-1,5 млн кв. м и формируется за счет российских и международных логистических операторов, крупных торговых сетей, FMCG-компаний, дистрибуторов, производителей бытовой техники, печатной продукции и канцелярии, автомобильных компаний. По итогам 2006 г. предложение складских помещений классов А и В в Подмосковье составило около 2,5 млн кв. м. Высокий уровень спроса обусловливает низкий уровень вакантных площадей. Для складских помещений класса А этот показатель составляет 0,5%, для класса В — 2,5-4%.

«В 2006 г. бум на рынке складской недвижимости был обусловлен как выходом на рынок крупных складских проектов российских и иностранных девелоперов (логистический парк «Пушкино» — первая фаза, логистический парк «Крекшино» — первая фаза, «ТЛК-Томилино», «Белая дача Логопарк» — 3-я и 4-я фазы), так и анонсированием новых масштабных логистических проектов класса А. В их числе «Северное Домодедово» компании «Евразия Логистик» (1,1 млн кв. м), складской комплекс компании Giffels (600 000 кв. м), складской комплекс компании Ghelamco (220 000 кв. м), логистический парк «Покров» (60 000 кв. м), «МЛП-Подольск» компании MLP (180 000 кв. м), индустриальный парк «Восточный» компании «Кулон» (общая площадь складских помещений — 190 000 кв. м), индустриально-складской комплекс Springs Park компании Springs Group (общая площадь — 100 000 кв. м)», — сообщают аналитики Colliers International в годовом отчете.

Таким проектам нужны участки именно в Подмосковье. Логистические и производственные территории традиционно развиваются за городом. В Москве больших участков для крупных объектов не будет в таком количестве, как в области. Кроме того, нужны участки благоустроенные — оборудованные коммуникациями, электроэнергией и находящиеся рядом с междугородными транспортными магистралями. Пример, включающий все эти требования, — складской терминал MLP на Ленинградском шоссе (200 000 кв. м, 42 га).

На этот раз планы подмосковных чиновников совпали с желаниями игроков рынка. Но пока только на бумаге. По постановлению правительства Московской области (ПП от 30.06.2005 № 410/24) разработана программа создания промышленных округов на территории Подмосковья, срок реализации которой рассчитан до 2010 г. Авторы программы — Институт социально-экономического развития Центрального федерального округа РФ, «Макро-Тест Консалтинг» и государственное унитарное предприятие Московской области «МосгипроНИИсельстрой» — по заказу министерства экономики Московской области определили участки. Они получили название «промышленные округа», всего таких образований должно появиться 29 к 2010 г.

Правительство делает шаг

Постановление правительства области о создании промокругов подписано два года назад. Но о каких-то реальных событиях, подтверждающих состоятельность этого масштабного плана, игроки рынка заговорили только в 2006 г. Тогда было выпущено постановление о переводе земли участка компании «Эспро», строящей индустриальный парк вблизи г. Истры, из сельхозкатегории в земли промышленности. Тогда же начались и подготовительные работы на площадке. Проект на Новой Риге вошел в правительственную

программу. В 2007 г. планируется завершение первой фазы парка «Кулон-Истра», в которую войдет 50 000 кв. м, по данным компании.

Летом 2006 г. в деловом центре «Александр Хаус» чиновники из области решили провести бизнес-конференцию и презентовать программу. Во время конференции министр экономики правительства Московской области Вячеслав Крымов подчеркнул, что именно программно-целевой метод позволил экономике Подмосковья безболезненно пройти реструктуризацию. Сущность подхода правительства к развитию Подмосковья состоит в том, чтобы создать во всех муниципальных образованиях условия жизни, при которых люди, не выезжая из родного района, могли бы реализовывать все свои потребности по максимуму — как профессиональные, так и бытовые. Другими словами, суть программы создания промышленных округов сводится к тому, чтобы улучшить инвестиционный климат в Подмосковье, создать условия для развития конкурентоспособных промышленных производств и, соответственно, развить сопутствующий сервис. Промышленные и логистические проекты будут сопровождаться созданием дополнительных рабочих мест для местных жителей, строительством жилых кварталов. Одна из целей программы — пополнение бюджета региона. Для этого необходимо стимулировать экономическое развитие каждого района в отдельности.

Областные чиновники рассчитывают, что темпы роста инвестиций в основной капитал ежегодно будут увеличиваться в полтора раза, а темпы промышленного роста — с 13-15% до 23-25% в год. Поступления в бюджет области за это время должны составить не менее 28 млрд руб. К 2010 г. область хотела бы получить благодаря программе 10 млн кв. м новых производственных площадей для размещения современных производств, не менее 7 млн кв. м логистических объектов классов А и В, около 4,5 млн кв. м офисных площадей классов А и В, примерно 0,3 млн кв. м объектов социальной инфраструктуры, а также 1 млн кв. м малоэтажных жилых и около 40 000-50 000 рабочих мест.

Финансирование программы правительство намерено на 100% вести из внебюджетных источников. Общий объем инвестиций в проект, по данным областного министерства экономики, составит около 341,6 млрд руб. Еще одна цель, которую пытается достичь подмосковное правительство, — это перевести экономику на современный технологический уклад и для этого удовлетворить спрос инвесторов на площадки, как написано в программе.

Площадки чиновники обещают отдать инвесторам в подготовленном виде. На данный момент предлагается более 60 участков. Многие из них находятся рядом с крупными районными центрами: Подольском, Воскресенском, Щелковым, Ступиным, Домодедовым, Коломной, Клином, Каширой и т. д. Отведены под промышленную застройку земли и в экономически «отстающих» районах, например в Талдомском, Лотошинском и округе г. Рошаля. В составленном перечне участков есть рекомендации, как лучше использовать площадки, объекты какого назначения там строить. В основном земли отведены под индустриальные парки, складские комплексы и технопарки.

Список составлен. Осталось «уговорить королеву» — найти инвесторов. В программе написано, что заявки инвесторов рассматриваются на конкурсе. Условия уже знакомые: если в течение 30 дней после официальной публикации извещения о проведении конкурса поступит несколько заявок на участие в программе, претендующих на создание одного и того же программного объекта, то конкурс проводится. Если поступает только одна заявка, конкурс не проводится. В случае же, когда не приходит ни одной заявки, удовлетворяется первое предложение из числа поступивших после истечения указанного срока. При определении победителя конкурса преимущество отдается тем юридическим и физическим лицам, которые предлагают концепцию и условия создания объекта, максимально совпадающие с целями и задачами программы. По итогам конкурса заказчик программы заключает трехстороннее инвестиционное соглашение — с победителем конкурса и районом, на территории которого будет строительство.

Не все участки будут предоставляться в собственность. Но 27 из 68 площадок в программе с самого начала являются частными. На муниципальных территориях находятся проекты, появившиеся в программе в числе первых: индустриальный парк на 474 га итальянской фирмы «Терре ди Лама» в Волоколамском районе, технопарк АФК «Система» и «Информационных бизнес-систем» на 428 га в Дубне и «Кулон-Истра» на 33 га под Истрой находятся на муниципальных территориях.

Правительство области обещает пришедшим в программу инвесторам содействие. Например, сокращение сроков согласования проектной документации, предоставление некоторых налоговых льгот. И даже помощь в привлечении кредитных ресурсов российских и иностранных банков, международных и иностранных финансовых организаций. В то же время правительство само определяет схему размещения, площадь территорий для создания программных объектов и их отраслевую специализацию.

«Промышленный округ на территории Московской области — это по единому генеральному плану обустроенная часть территории муниципального образования со всеми элементами инженерной, транспортной, деловой и социальной инфраструктуры, которые необходимы для размещения и нормального функционирования различных производств (центров, подразделений и т. п.) и сопутствующих сервисов» — такое определение дается в программе.

Ответный ход инвесторов

Но активности инвесторов и девелоперов после 2005 г. не последовало. Это видно по списку инвесторов, который составлен областным министерством экономики, где пока фигурируют 3-4 компании. В компании «Эспро», строящей «Кулон-Истра», считают, что программа создания промышленных округов заработает в перспективе, этот план долгосрочный и пока рано говорить о его результатах. Но Сергей Белошапко, руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании DTZ, настроен скептически, считая эту программу похожей на очередное плановое мероприятие правительства области, нужное для отчетности. Он сомневается, что механизм действия этого проекта близок к рыночному. «Например, непонятно, по каким критериям отбирались участки для промышленной и складской застройки. Инвестор их не приобретет, если они не будут соответствовать ряду известных требований», — комментирует Белошапко.

Участвующих в программе девелоперов можно разделить на две категории. На таких, кто собирается строить, но пока не реализовал свои проекты. И на тех, кто строит, не подозревая, что находится на территории, включенной в программу, и, возможно, официально не занесен в списки инвесторов.

Что касается проекта компании «Эспро» под Истрой, игроки рынка говорят, что он лишь после заключения инвестконтракта был внесен в программу создания промышленных округов. Этого не отрицает заместитель директора по маркетингу компании «Эспро» Елена Веселова. По оценкам чиновников, истринский индустриальный парк ежегодно сможет давать в казну Подмосковья 150 млн руб.

Судя по проекту «Большое Домодедово», который реализует компания Coalco, часть этой территории тоже попадает в программу. Это логистический комплекс «Белые столбы», находящийся на площади будущего г. Домодедова. По проекту город должен за 7-10 лет пополниться девятью новыми микрорайонами, включающими помимо 12 млн кв. м жилья 2 млн кв. м складов, 322 000 кв. м офисов, 411 000 кв. м торговых площадей, 75 000 кв. м гостиниц. Проект «Белые столбы» был выкуплен у Coalco компанией Capital Partners в 2006 г., которая начала строить здесь 600 000 кв. м складов ($400 млн). Но о факте участия в программе компания Capital Partners в момент покупки не подозревала. Главный управляющий директор компании Эркан Эркек сказал, что не знал об этой программе.

Здесь же находится проект компании «Евразия Логистик» (входит в ИПГ «Евразия») — складской терминал «Северное Домодедово». Его первая фаза на 360 000 кв. м должна быть введена в строй в 2007 г., по прогнозам консультантов. В перечне инвесторов программы промышленных округов эта компания отсутствует, хотя сам объект значится в списке.

В MLP не знали, что их проект «МЛП-Подольск» находится рядом с подольским «промышленным округом». Однако даже если бы компании стало известно о программе заранее, она бы вряд ли в ней участвовала. Как объяснили в отделе маркетинга MLP, позиция компании — не вступать в прямые отношения с администрациями районов. Участки MLP предпочитает приобретать на вторичном рынке.

Еще одна компания — «КомСтрин» — объявила о начале строительства в этом году индустриального парка в г. Ступине. Предполагается 610 000 кв. м, которые будут включать промышленные предприятия, офисы, объекты общественного назначения, медицинские оздоровительные комплексы, жилье, рекреационные зоны. Реализация проекта займет не менее 10 лет и потребует инвестиций в $1 млрд. Градостроительным советом Ступинского района 17 января 2007 г. была утверждена концепция индустриального парка. Производственные мощности займут половину площадей индустриального парка, около 30% отведено на логистические центры и примерно 10% — на офисы. Вдоль реки Оки планируется размещение нескольких гольф-полей, медицинских центров, филиалов высших и средних профессиональных учебных заведений. По расчетам администрации, в Ступинском районе после завершения строительства индустриального парка население района увеличится на 50%.

Если бы...

На взгляд Сергея Белошапко, небольшой интерес инвесторов к программе может объясняться тем, что для них неприемлемы условия оформления земли и качество подготовки участков. «Я бы порекомендовал своим клиентам-инвесторам потребовать у администрации для начала оформления собственности на землю и подведения инженерных коммуникаций к площадке», — комментирует он.

Особенно дорого подвести электроэнергию. Часто за подключение 1 МВт надо заплатить $1 млн. Удобнее, когда в таких вопросах помогает администрация, считает Роман Бурцев, партнер компании Knight Frank.

Участники проектов программы, пожелавшие не называть себя, рассказали, что пока что весь процесс согласований и подготовительные работы приходилось проводить самостоятельно, не получая ощутимой поддержки от администрации.

В «Эспро» же рассчитывают, что администрация будет содействовать компании в получении необходимых документов на следующих этапах развития проекта.

По мнению Романа Бурцева, идею о создании программы мог подсказать чиновникам сам рынок. Ежедневно к руководителям районов приходят девелоперы и инвесторы, требуя площадки то под строительство промышленного комплекса, то под логистический парк. Не исключено, что и перечень площадок с рекомендациями, и программа в целом создавались с учетами пожеланий участников рынка. Но пока программа выглядит только как зонирование территорий — в ней больше теории, нежели практических механизмов. Но инвесторам стоит все же попытаться поискать в этом списке подходящие участки. Иначе лучшие земли, как всегда, закончатся. Например, в освоении тех же муниципальных площадок администрация может быть заинтересована в первую очередь. Они могут быть оформлены в собственность и подготовлены к строительству быстрее, чем частные владения.