Как приобрести недвижимость в Чехии и Италии

Недвижимость в Европе по-прежнему пользуется спросом у россиян, тем более что зачастую домик у теплого моря стоит не дороже, чем коттедж на Рублевке. ГАЗЕТА решила выяснить, как можно стать домовладельцем в Чехии и Италии.

Чехия

Кто может купить недвижимость в Чехии

Последние два года на рынке недвижимости Чехии прошли под знаком покупателей из России. До вступления страны в Евросоюз (это произошло 1 мая этого года) цены на чешскую недвижимость были ниже, чем в других странах Западной Европы. К тому же в этой стране сравнительно низкие налоги и дешевые коммунальные услуги.

Россияне скупали дома и квартиры с дальним прицелом — в ожидании роста цен после вступления Чехии в ЕС. Кстати, в рейтинге покупательских предпочтений россиян Чехия занимает сейчас третье место (впереди Испания и Кипр).

За последние три года цены на чешскую недвижимость выросли в среднем на 12-18%. По прогнозам аналитиков, в ближайшие годы они сравняются с ценами в Германии и Франции.

По чешским законам недвижимость продается только тем, кто имеет разрешение на временное место жительства (ВМЖ). При этом покупка оформляется не на частное лицо, а на фирму, зарегистрированную на территории страны.

Получить разрешение на ВМЖ пока не очень сложно: для этого надо оформить бизнес-визу, иметь родственников в этой стране или заниматься предпринимательской деятельностью в Чехии. Есть масса посреднических компаний, которые регистрируют фирму в Чехии за пару тысяч долларов.

Если иметь чешское гражданство или разрешение на ПМЖ в Чехии, недвижимость можно покупать и оформлять на себя вообще без проблем.

Что почем

Стартовая цена на квартиру в Праге — 100 тыс. евро. К примеру, «двушка» в новом районе общей площадью 65 кв. м с двумя балконами, а также с кладовой в подвале и гаражом стоит около 115 тыс. евро. Примерно за такую же цену можно приобрести на вторичном рынке четырехкомнатную квартиру. Пятикомнатная квартира в новостройке с двумя гаражами, двумя ванными, тремя туалетами стоит от 250 тыс. евро. В других городах Чехии цены значительно ниже. К примеру, в Карловых Варах «двушку» на вторичном рынке площадью 75 кв. м можно купить за 70 тыс. евро, а «трешка» в центре города площадью 91 кв. м стоит 90 тыс. евро. В Ческе Будеевице «трешка» в панельном доме в центре города стоит от 50 тыс. евро.

Что касается домов, то двухэтажная вилла в 27 км от Праги (площадью 209 кв. м с гаражом, бассейном и участком в 587 кв. м) стоит 150 тыс. евро. Дом на окраине чешской столицы (площадью 300 кв. м и участком 1,7 тыс. кв. м с восемью комнатами, тремя балконами, гаражом) обойдется в 350 тыс. евро.

Есть элитные варианты. Например, дом в Праге площадью 700 кв. м на участке в 2,3 тыс. кв. м (с пятью спальнями, гостиной, каминным залом, кухней, столовой, четырьмя санузлами, гаражом на четыре автомобиля, бассейном с водопадом) стоит около 1,3 млн. евро. В Карловых Варах аналогичный дом стоит на 600 тыс. евро дешевле.

У покупателей недвижимости в Чехии есть возможность замахнуться и на замок. Так, реконструированный замок XVII века на огромном земельном участке стоит 1,1 млн. евро. На полмиллиона дороже обойдется замок, построенный в XIII веке. Современный дворец в столице Чехии оценивается примерно в 800 тыс. евро.

Как оформить договор купли-продажи

При покупке недвижимости в Чехии не требуется объяснять происхождение денег. Чтобы оформить сделку, нужно заплатить примерно 500 крон (16 долларов), чтобы владельца внесли в единый кадастр недвижимости. Пока действует весьма щадящая форма налогообложения. Например, гражданин России владеет домом в одном из городов Чехии (300 кв. м и участок 1750 кв. м) — даже с учетом повышающего коэффициента 2,5 он должен заплатить в год 48 крон за дом (приблизительно 1,5 доллара) и 1396 крон за участок (приблизительно 45 долларов). Причем если налог больше 1000 крон, то его можно платить равными долями ежеквартально.

Что касается налога на куплю-продажу недвижимости, то облагается им только продавец, причем на следующий год после продажи. Продавец недвижимости должен платить два вида налога: 5% от цены продажи (или оценочной стоимости недвижимости, установленной финансовыми органами) и разницу между ценой продажи (или оценочной стоимостью недвижимости) и ценой покупки, то есть доход включается в расчет подоходного налога продавца за год. Причем если прежний собственник владел недвижимостью более 5 лет, то он платит только один налог — 5% от продажной цены. Зная эти нюансы, можно сбить цену объекта, который вы собираетесь приобрести.

Не исключено, что в скором времени схема налогообложения недвижимости в Чехии изменится и будет приведена в соответствие с системой в других странах ЕС. Правда, пока нет ясности, на какую из стран будут ориентироваться власти Чехии. Так, например, во Франции налоги велики: на виллу в Ницце стоимостью 400 тыс. евро ежемесячный налог составляет 135 евро, а на землю — 1025 евро в год при площади участка в 600 кв. м. В Германии налог на недвижимость взимается по фиксированной ставке — 3,5% от стоимости объекта.

Италия

Иностранцы могут стать домовладельцами на Апеннинах

По данным российских аналитических агентств, около 1% от всех сделок с недвижимостью в Италии проходило с участием россиян. Однако уже в ближайшее время ожидается существенный скачок спроса на итальянские дома, квартиры и виллы. Это объясняется тем, что в Италии закон разрешает иностранным гражданам приобретать жилье в собственность (но тем, у кого нет вида на жительство, ипотечные кредиты не выдаются). Помимо этого между Россией и Италией подписано соглашение о поощрении и взаимной защите капиталовложений, заключен договор об избежании двойного налогообложения.

Немаловажный фактор — цены на недвижимость. На сегодняшний день они ниже, чем в Германии, Франции, Швейцарии и Австрии, но имеют тенденцию к росту — с переходом на евро недвижимость дорожает в среднем на 15% в год.

При покупке недвижимости в Италии необходимо личное присутствие, не мешает также пригласить поручителей из числа резидентов Италии.

Кроме того, потенциальный покупатель должен получить итальянский налоговый идентификационный номер (ИНН).

Кстати, наличие недвижимости значительно упрощает процедуру получения итальянской визы (сроком до 3 месяцев или годовой мультивизы). Впрочем, никаких привилегий на получение вида на жительство у собственников недвижимости нет.

Метры не в счет

Цены в недвижимость в Италии, в отличие от России, зависят не от метража, а от количества комнат и месторасположения. Кроме того, важную роль играют вид из окон, площадь и расположение земельного участка, наличие сада, беседки, бассейна.

Наиболее дешевым вариантом являются квартиры в небольших городах. Так, к примеру, квартира площадью 50 кв. м (спальня, гостиная, детская плюс 12-метровая терраса), расположенная в престижной Калабрии, стоит 45 тыс. евро. Там же меблированная квартира, площадью 65 кв. м с отдельным входом и садом в 235 кв. м стоит 72 тыс. евро. Чуть выше цены в еще более престижной Тоскане: там квартира площадью 55 кв. м с гостиной и одной спальней стоит 88 тыс. евро. Квартира с двумя спальнями обойдется уже в 100 тыс. евро, с тремя — 115-130 тыс. евро, с четырьмя — 140-200 тыс. евро.

Цены в крупнейших городах страны наиболее приближены к московским. К примеру, в Риме или Милане невозможно купить квартиру дешевле 2,5 тыс. евро за кв. м. Квартира с одной спальней стоит в среднем 150 тыс., с двумя — от 180 тыс., с тремя — от 220 тыс. евро.

По данным риелторов, россияне предпочитают покупать в Италии не квартиры, а виллы и загородные коттеджи.

Скажем, двухэтажная вилла в Калабрии с тремя спальнями, гостиной, кладовой и фруктовым садом стоит около 350 тыс. евро. А элитная вилла в полутора часах езды от Рима или Флоренции с шестью спальнями, тремя прихожими, огромным садом будет стоить примерно 2 млн. евро.

Юридические тонкости

Как и во многих европейских странах, в Италии между покупателем и продавцом недвижимости сперва заключается предварительное соглашение (Compromesso), в котором указываются реквизиты обеих сторон, детальное описание недвижимости, условия и способ оплаты. В нем же указывается и дата заключения основного договора.

При подписании предварительного договора покупатель обязан внести 10% от стоимости объекта и тем самым зарезервировать недвижимость. В случае отказа от покупки аванс покупателю не возвращается. Кроме того, покупатель должен будет компенсировать ущерб, нанесенный продавцу. Все это тоже прописывается в предварительном контракте. Окончательный договор подписывается покупателем и продавцом в присутствии итальянского нотариуса. Он заверяет факт перехода права собственности недвижимости от продавца к покупателю и контролирует уплату регистрационных налогов и сборов.

Договор купли-продажи регистрируется нотариусом в консерватории реестров недвижимости (Conservatoria Registri Immobiliari), где ему присваивается регистрационный номер. Кстати, там можно получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее точная стоимость, площадь, а также сведения о возможной задолженности бывшего владельца.

Накладные расходы

При покупке недвижимости в Италии взимается три вида налога. Так называемый 'налог реестра' (Imposta di Registro) платится государству в момент покупки недвижимости. Размер налога устанавливает государством в зависимости от того, кто является продавцом (частное лицо, строительная компания или фирма). Если россиянин покупает недвижимость у частного лица, налог реестра составляет 7% от стоимости дома, если у организации — 130 евро.

Налог инвентаризации и ипотечный налог (Imposta Catastale e Ipotecaria) платится государству в момент регистрации договора купли-продажи. При покупке у частного лица он составляет 2% плюс 1%, у юрлица — 259 евро и НДС 20%.

Услуги нотариуса оцениваются в 3% от суммы сделки плюс 20% НДС. Столько же придется заплатить риелтору, который гарантирует чистоту сделки.