Недвижимость в Болгарии. Обзор рынка

Последние пять лет с каждым годом становится все более популярным приобретать недвижимость в Болгарии. Увеличивается и число россиян, купивших в этой стране дом или квартиру. И несмотря на то что в связи с вхождением Болгарии в Евросоюз 2007 год ознаменовался очередным скачком цен на жилье, спрос на него не упал и продолжает расти.

По предварительным итогам 2007 года более 20% россиян, выбирающих страну с целью приобретения недвижимости, отдают предпочтение Болгарии (по этому показателю она лидирует среди других государств). Их число за последние три года увеличилось более чем в три раза, что свидетельствует о популярности таких покупок у наших сограждан.

Почему россияне выбирают недвижимость в Болгарии?

Основное преимущество болгарской недвижимости — ее доступность. Несмотря на то что средний уровень цен на новостройки в курортной зоне за два последних года вырос почти вдвое, стоимость болгарской недвижимости по-прежнему остается одной из самых низких в Европе и самой низкой среди стран с первоклассными морскими курортами и развитой туристической инфраструктурой. Средняя цена квадратного метра в апартаментах, расположенных рядом с морем, в комплексах с бассейном, садом, парковкой, охраняемой территорией, SPA-центром, составляет около 1,5 тыс. евро. Для тех, чей бюджет ограничен, есть выбор объектов подальше от моря, имеющих менее совершенную внутреннюю инфраструктуру. Стоимость квадратного метра в них около 1 тыс. евро. Существуют и эксклюзивные варианты — с элитной отделкой, на первой береговой линии, стоимость квадратного метра в которых колеблется в диапазоне от 1,7 до 3 тыс. евро, а в некоторых случаях доходит и до 4 тыс. евро. Для сравнения на диаграмме 1 приведен средний уровень цен на апартаменты в наиболее популярных курортных зонах стран Европы.

Среди европейских аналогов болгарская недвижимость по соотношению «цена — качество» занимает весьма уверенные позиции с точки зрения потребителей. Безусловно, нельзя не учитывать тот факт, что морские курорты Болгарии — черноморские, а не средиземноморские или адриатические. В этом есть свои плюсы и минусы. На курортах Адриатики в Черногории, Хорватии, Италии необыкновенно чистое и красивое море, но по качеству пляжей они проигрывают Болгарии. Черноморские пляжи этой страны — песчаные (многие из них славятся золотистым песком), чистые, удобные для захода в море.

Говоря о Черном море, уместно сравнить недвижимость самых популярных болгарских курортов, таких как Золотые Пески и Солнечный Берег, с Сочи и Ялтой. При пересчете на евро средняя стоимость ялтинского квадратного метра превышает 2000, а сочинского — 3000 евро (диаграмма 2).

Может создаться впечатление, что аналогов болгарской недвижимости в плане стоимости нет. Но это не так. Сопоставимые цены — на новостройки в Турции и Египте. Однако качество болгарской недвижимости, как и уровень жизни, значительно выше. Легкость адаптации в этой стране, удобство и доступность ее курортов также не подлежат сравнению.

Учитывая опыт других европейских государств, следует сказать о перспективе дальнейшего удорожания недвижимости в Болгарии. Это связано с активным развитием ее экономики и с интеграцией в Евросоюз. Уже сейчас можно прогнозировать новые скачки роста цен, которые будут приурочены к вхождению Болгарии в зону Шенгена и переходу на евро. В целом в ближайшие пять лет сохранится намеченная тенденция роста как минимум на 10-15% годовых.

Болгарский рынок недвижимости: что покупают россияне?

Характеризуя сегодняшнюю ситуацию на болгарском рынке недвижимости следует отметить наибольший спрос россиян на объекты, расположенные на морских курортах (Солнечный Берег, Святой Влас, Золотые Пески, Св. Константин и Елена, Созопол, Царево, Бяла, Обзор, Балчик и др.). Характерно, что на старых и раскрученных курортах (Солнечный Берег, Золотые Пески) свободных участков практически не осталось. Здесь почти не предлагают объекты на первой береговой линии. Плотно застроены прилегающие к морю территории и на курортах-сателлитах Солнечного Берега (Святой Влас, Эленит, Равда). В связи с этим строительство на морских курортах движется вглубь от морского берега и вширь, дальше от популярных курортов. Активно застраиваются районы севернее Варны (Балчик, Каварна), между Варной и Бургасом (Бяла, Обзор), к югу от Бургаса (Царево, Лозенец, Приморско). Здесь пока еще есть предложения на первой береговой линии, пользующиеся неизменным спросом у наших сограждан. Панорамный вид на море является важнейшим критерием при выборе недвижимости российскими покупателями, поэтому характерной тенденцией последнего времени стало появление новых проектов, расположенных на расстоянии одного-двух километров от моря (в зоне гольф-полей) на склонах холмов.

На втором месте по спросу у россиян горнолыжные курорты. Их популярность заметно ниже, чем морских. По приблизительным оценкам наши соотечественники покупают апартаменты на побережье в 10-15 раз чаще, нежели в горах. Из горнолыжных курортов наиболее привлекателен Банско, где самый богатый выбор объектов недвижимости, на втором месте — Пампорово. В Боровце строят сравнительно мало, поэтому и покупок там совершается значительно меньше. Ввиду падения спроса на апартаменты на горнолыжных курортах в прошлом сезоне рост цен на них приостановился. В результате в преддверии нового зимнего сезона мы наблюдаем активизацию россиян на этом направлении. Цены на новостройки в Банско — от 1 до 1,7 тыс. евро/кв. м в зависимости от срока сдачи объекта, его инфраструктуры и близости к подъемнику.

Тенденцией текущего года стало повышение спроса на недвижимость в Софии, что обусловлено вхождением Болгарии в Евросоюз. Действительно, цены здесь относительно низкие по сравнению со столицами других государств ЕС. Стоимость квадратного метра в новостройках в самом центре Софии — от 900 евро до 2 тыс. евро/кв. м (на рынке присутствуют и единичные элитные объекты по цене 4 тыс. евро/кв. м), в других районах города — от 400 евро до 1,5 тыс. евро/кв. м (в среднем около 800-900 евро/кв. м).

Болгарский рынок недвижимости представлен не только столицей, морскими и горнолыжными курортами. Интересные варианты инвестиций имеются на бальнеологических курортах (например, Сандански), а также в крупных деловых центрах Болгарии (самый популярный из которых Пловдив). Присутствие россиян в этих сегментах рынка незначительное.

Процедура покупки

Несмотря на то что уже почти год Болгария является членом Евросоюза, законодательных изменений в сфере недвижимости пока не последовало. Процедура покупки недвижимости иностранцами регулируется статьей 2 Закона об иностранных инвестициях («Закон за чуждестраннте инвестиции» обнародован в «Державном вестнике» № 97 от 24.10.1997 года), которая гласит: «Иностранное лицо может инвестировать в страну в порядке, предусмотренном для болгарских лиц, имеет равные права с ними, если законом не предусмотрено иное». Статья 5 данного закона описывает категории иностранных лиц, к которым относятся: юридические лица, не зарегистрированные в Республике Болгарии; общества, не являющиеся юридическими лицами и зарегистрированные за границей; физические лица — иностранные граждане, постоянно пребывающие за границей. Статья 12 характеризует виды иностранных инвестиций.

Болгарское законодательство ограничивает права иностранцев в вопросах приобретения земельных участков. В случае если недвижимость покупается без земли, права у нерезидентов одинаковые с болгарскими гражданами. Таким образом, россияне могут стать владельцами апартаментов в Болгарии без ограничений. Для оформления собственности необходимо иметь заграничный паспорт. Тип визы (туристическая, бизнес- или гостевая) не играет роли.

Предполагается, что со временем ограничение на приобретение земельных участков снимут. Вероятно, иностранцам разрешат покупку земли вместе с домом, при этом будет оговорен допустимый размер участка (скорее всего от 5 до 15 соток). На сегодняшний день, чтобы стать владельцем дома с землей, иностранец должен открыть болгарскую фирму (собственность можно зарегистрировать на болгарскую фирму, учредителем которой является иностранец). И хотя процедура открытия и поддержания фирмы не очень сложная, тем не менее среди россиян спрос на покупку частных домов в Болгарии значительно ниже, чем апартаментов.

Большинство квартир в современных комфортабельных комплексах продают на этапе строительства, когда цены и условия платежа наиболее выгодные. Поэтому купить новые готовые апартаменты в хорошем месте по достойной цене практически нереально.

С возможностями приобретения недвижимости и имеющимися предложениями потенциальный покупатель знакомится в российском агентстве и, если находит устраивающие его варианты, отправляется в Болгарию для просмотра. Там представитель агентства показывает готовые апартаменты или место строительства и объекты, уже возведенные компанией. Если выбор сделан, покупатель оставляет резервационный депозит в размере, не превышающем 10% от стоимости недвижимости (обычно сумма депозита — 1 тыс. евро), и подписывает предварительный договор, в котором должны быть указаны: вид недвижимости, ее цена, условия оплаты, сроки сдачи комплекса, ответственность сторон. Главной обязанностью покупателя является соблюдение сроков оплаты. Главная обязанность застройщика — своевременная сдача объекта в эксплуатацию и качество строительства. Вернувшись в Россию, покупатель производит расчеты в соответствии с определенными сроками. Как правило, от момента резервации до внесения первого платежа проходит достаточно короткий период — от недели до месяца.

При сдаче комплекса в эксплуатацию принимающие органы подписывают Акт 16, после чего происходит передача прав на недвижимость и самой недвижимости новому владельцу. Оформляя апартаменты в собственность, покупатель оплачивает регистрационный и гербовый сборы, что составляет около 1% от стоимости недвижимости, а также налог в размере 2% от ее балансовой стоимости. Таким образом, единоразовые расходы не превышают 3% от стоимости апартаментов.

Ежегодным налогом на недвижимое имущество облагается вся недвижимость, за исключением лесов и обрабатываемой сельскохозяйственной земли. Владельцы имущества в двухмесячный срок со дня приобретения (покупки или завершения строительства) обязаны задекларировать его в налоговой службе. В декларации необходимо дать подробное описание недвижимости: год строительства, использованные строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этажность, цену приобретения и т. п. Налогооблагаемой базой для фирм является балансовая стоимость недвижимости, для частных лиц — цена недвижимости, определяемая территориальной налоговой службой (стоимость апартаментов, указанная в основном договоре купли-продажи). Ставка налога одинаковая для физических и юридических лиц и составляет 0,15%.

Кроме налогов собственник апартаментов в Болгарии платит за их содержание (эксплуатационные и коммунальные расходы). Сумма зависит от площади помещения и инфраструктуры комплекса и колеблется от 7 до 15 евро/кв. м в год. Так, по сервисному договору собственник апартаментов площадью 70 кв. м будет тратить около 500 евро в год на поддержание комплекса (уборку территории, чистку бассейна, охрану, внешнее освещение, вывоз мусора и т. д). Воду и электричество оплачивают по счетчику: при нормальном потреблении эта сумма для семьи из четырех человек в теплый сезон не превысит 50 евро в месяц. То есть, если собственник использует свои апартаменты по максимуму — весь сезон с мая по октябрь, расходы на содержание, включая налоги, составят около 850 евро — 1 тыс. евро в год.

В заключение хочется отметить роль агентств недвижимости при покупке жилья в Болгарии. Россиян, в деле приобретения жилья за рубежом не очень искушенных, часто подводит боязнь переплатить лишнее. Агентству с именем наверняка придется заплатить втридорога, — рассуждают многие и в результате, пытаясь сэкономить копейку на комиссионных, теряют тысячи на самой сделке. К сожалению, среди посредников-однодневок попадаются и откровенные мошенники, продающие чужую землю, оформляющие в придачу к квартире ВНЖ и т. д.

Поэтому на партнерах экономить не стоит и обращаться лучше сразу к компаниям, входящим в авторитетные объединения профессионалов рынка недвижимости.

В случае если речь идет об эксклюзивных предложениях, когда агентство работает с застройщиком напрямую, комиссию платит застройщик, а покупатель в лице риелтора получает партнера и советника, не тратя на это никаких денег. К тому же крупное агентство иногда имеет возможность предложить более интересные условия покупки, нежели сам застройщик, с которым оно работает. Если в портфолио компании нет подходящих апартаментов, но покупатель хочет воспользоваться услугами агентства по подбору недвижимости, чтобы быть уверенным в правильности совершения и юридической чистоте сделки, он заплатит комиссию в размере 3%, что соответствует тарифам болгарских риелторских фирм.